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成交“冰封” 开发商回款焦虑 苏州调控风暴中的花桥楼市

方超，张玉

近三个月四次加码楼市调控让“去火”之后的苏州楼市再次感受到阵阵凉意。而位于江苏省东南部、昆山市东部，素来有着“江苏东大门，苏沪大陆桥”之称的花桥镇也切切实实感受到了这股政策之风。

连日来，《中国经营报》记者实地走访万科鑫宇嘉苑（别称：万科云璞）、象屿都城怡园、象屿名俊豪庭（别称：象屿西郊御府）、祥瑞香逸尚城花园和祥瑞香逸铂悦花园等多个项目了解花桥楼市的现状。记者在走访中了解到，一方面，调控新政正在挤出投资客盲目进入所带来的泡沫；另一方面，政策频繁发布所带来的波动进一步加剧了开发商加速回款的“焦灼”。

对于政策发布对花桥项目销售所带来的影响，象屿集团苏州公司相关负责人在接受本报记者采访时坦言，苏州最严调控新政对苏州公司花桥项目带来堪称“地震式影响”。谈及目前销售不理想的状况，万科云璞售楼处相关负责人表示不方便进行回复，其仅表示，目前整个花桥的销售情况都是这样的。祥瑞集团相关负责人则回应表示，需要联系具体项目公司，不过截至发稿，记者未能获取回复。

投资客出逃

位于上海市地铁11号线兆丰路站的万科鑫宇嘉苑售楼处，位置绝佳。7月30日，记者在实地走访过程中了解到，该项目是苏州万科与鑫苑集团合作推出的项目，住宅所在地就在售楼处附近，处于地铁站与公交站相交会的地方，而其散发的宣传册上面的信息显示为“上海市地铁11号线兆丰路站300米”。

不过，即使地理位置绝佳，据记者实际观察，其售楼处人流并不多。据目测，入口处有7人围坐在一起讨论，不远处则是三三两两的人聚在一起听工作人员介绍，偌大的售楼大厅，显得较为空荡。在记者进入之后，就有销售人员快速跟上进行询问和介绍。

购房需求的减少从花桥几大典型代表项目的成交量也可窥探一二。

记者在昆山市房产交易中心查询到，截至7月31日下午2点，按照楼栋公安幢号划分，万科鑫宇嘉苑项目1幢批准销售套数为315套，已售套数仅为40套；项目2幢批准销售套数628套，已售套数仅5套。

象屿名俊豪庭项目各幢楼房销售套数均不及批准销售套数的一半。比如，9幢批准销售套数为208套，已售套数仅为42套。8幢批准销售套数为288套，已售套数仅为27套。

香逸铂悦花园项目销售情况同样不理想。比如，项目14幢批准销售套数为132套，已售套数为13套；项目17幢批准销售套数为160套，已售套数仅为36套；项目15幢批准销售套数为128套，已售套数为46套。

上述象屿集团苏州公司负责人直言：“因为花桥项目本身都是外来的客户，现在政策要求必须交满两年社保，完全就没人了。”其表示，“本来就没有客户，现在市场完全冷掉了，公司经营层面肯定会受到很大影响。”

易居研究院数据显示，2019年上半年花桥镇成交面积共计11.88万平方米，2018年同期为10.02万平方米。与近两年成交量低迷相对应的是，2016年上半年花桥镇成交面积为136.68万平方米。与2016年的辉煌时期相比，2019年上半年花桥楼市的成交面积仅为前者的十分之一。

事实上，在业内人士看来，苏州花桥购房需求的波动与近期苏州频繁的调控政策不无关系。7月24日，苏州市人民政府发布《市政府关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展的工作意见》。政策进一步加强用地出让管理、调整居民购房政策。非本市户籍居民家庭在苏州市区、昆山市、太仓市范围内申请购买第1套住房时，应提供自购房之日起前3年内在苏州市范围内连续缴纳2年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。

易居研究院智库中心研究总监严跃进直言，由于此次政策本身比较严格，而且此前也确实对花桥进行了销售秩序的整顿，所以某种程度上说近期市场降温也可以理解。

“从此类购房的群体来看，因为周边包括嘉善、汾湖等市场的投资机会增加，所以部分购房需求会进入到其他区域。而且花桥房价比较高，往往这个时候购房需求也是会有所滞后的。”严跃进称。

克而瑞机构苏常片区总经理戈文问在接受记者采访时表示，两年社保的门槛把很多人拒之门外，环沪除了昆山和太仓之外，其实也还有嘉兴因为不需要社保，可以选择，所以昆山调控升级，投资客减少是必然。

开发商“焦虑”

花桥最严调控政策也加剧了项目开发商的“焦虑”。

一位长期关注房地产的业内人士对记者表示，对于苏州楼市724新政之前交1年社保变为需交2年社保的客户，开发商正督促客户选择人才购房落户渠道。其表示，两年时间对于开发商而言太长了。对于背后原因，其进一步分析称，“是开发商不让他们再等，等两年谁愿意等啊，要么你退房子，要么你就包装落户”。

在万科鑫宇嘉苑售楼处，工作人员表示，“说实话，现在很多开发商都不愿意用公积金贷款，公积金（回款时间）太长了”。

对于部分售楼处排斥公积金贷款的做法，戈文问直言，这说明当下在资金形势收紧之下，房企对于资金回笼速度要求迫切。

7月30日，在位于花桥镇集善路与金边路交叉口向西200米处的祥瑞香逸尚城项目，相关工作人员不建议记者立刻买房。“客户愿意接受两年，开发商愿不愿意，这都是要研究的，所以说不主张买，而且细则还没有出来。”上述销售人员表示。

上述长期关注房地产的业内人士向记者表示：“7月24日10点政策出来，开发商当时是蒙圈的状态。如果客户全部来退房，那就是亏大了。但是客户并没有人退，他们也知道，如果退了之后，再买这个房子就更难了，花桥买房子基本都是刚需。”

花桥本地一何姓中介对记者表示，目前不少售楼处也还在开会，“到底是用什么方法尽快销售，走人才购房，还是走落户，还是给客户交两年社保，他们也还没有确定好”。

据了解，除了选择缴纳两年社保获得购房资格外，在昆山还可以选择人才落户购房或人才直接购房的方式。前者根据昆山所颁布的《市政府关于印发昆山市大专以上及技术技能人才落户管理暂行办法的通知》信息显示，可通过学历、专技、职称三种方式落户昆山，而后者要求则是需要本科及以上学历且需缴纳1个月以上社保等。

在交谈中，香逸尚城上述销售人员向记者表示，项目是人才房项目，必须满足三个条件才可以购买，“你要在花桥指定的单位，年薪达到16万元，社保交1年，再加上你的学历”，在满足以上条件后，其称，“然后政府给你审批产业人才这个资格，你才能买这个房”。

记者在售楼大厅的“香逸尚城项目人才专项房公告及注意事项”展示板上看到，该项目适用对象分为“高层次人才”“紧缺人才”及“产业人才”三类。其中产业人才规定“具有本科及以上学历或具有中级以上职称，年岗位薪酬不低于苏州地区上年度职工平均工资两倍的人才（6656元*12月*2倍=159744元）”。

事实上，近年来通过包装落户进而获得购房资格的现象在花桥似乎正成为一种趋势。在实地走访中记者发现，对于达不到本科学历标准，选择通过包装成人才进而落户获得购房资格的现象仍然存在。

一位中介直言：“专科跟‘三无人员’没有区别，要给你做购房资格，现在‘三无人员’购房资格包装费用在4万元~4.5万元左右。对于‘三无人员’，主要是帮其做技师资格证。”

对于包装落户进而获得购房资格，祥瑞香逸铂悦相关销售人员称，“客户可以自己在外面包装，售楼处也可以帮你介绍，不会产生问题”。不过，对于上述购房资格包装问题，香逸尚城销售人员却直言不靠谱。