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原标题：中洲项目规划之争：惠州高端“湖景房”不见湖景

本报记者 钟广莲 童海华惠州报道

“住了两年的高端‘湖景房’，湖景还未建，却突然发现开发商欲修改规划，取消湖景，变成公寓、写字楼、商铺以及垃圾中转站。”这让家住中洲?中央公园的业主十分无奈。

近日，《中国经营报》记者走访发现，该规划建设区域正是惠州中洲·中央公园项目最初规划建设湖景以及大型商业综合体的区域。对于该规划，大部分业主极力反对。“当初冲着这湖景和商业综合体，我才愿意接受比周围小区总价贵几十万元一套的价格购买这个小区的房子。现在要改规划，我们当然不同意。”业主黄女士表示。

在公示两天后，有业主发现该规划区域有动工迹象。因此仅开工一天，业主们便到惠州市自然资源局投诉，惠州自然资源局勒令其停工。

对于开发商修改小区规划的决定，业主们多次上访，希望维持原规划。对此，惠州市自然资源局表示，“近期将举办听证会，听取各方意见。”在多次沟通协商后，7月22日，开发商表示将撤回重新规划。

消失的湖景

近期，家住惠州中洲·中央公园（以下简称“中央公园”）的业主们在惠州市惠城区自然资源局官方网站上发现一则《惠州市昊恒房地产开发有限公司建设工程规划许可提前公示》（以下简称《公示》），对惠州市惠城区金山湖JSH A03 05地块的建设规划进行更改公示。更改后的规划为新建办公楼39层，3栋39层公寓，商业计容积率面积33364平方米。此外，新建住宅楼计容积率面积1095平方米；垃圾转运站及环卫工人休息室228平方米，公共厕所60平方米，社区服务用房8平方米，地下室地下1层局部2层，停车位共2062个。

惠州中洲·中央公园小区位于惠州市惠城区金山湖片区金山岛内。2013年，惠州市昊恒房地产开发有限公司（深圳市中洲投资控股股份有限公司控股子公司）取得了位于金山湖片区金山岛的JSH-A03-05等地块，在此规划建设了中洲·中央公园项目，项目分三期开发。

中央公园的业主告诉记者，当初中央公园一期开盘之时，开发商给业主展示的规划明确表示，小区要建一个人工湖，湖边是商业街和高端商业综合体。业主提供的购房合同附件中“金山湖 JSH A03 05地块前期规划效果图”以及“建设项目规划许可批前公示”显示，该小区东北区域确实有人工湖、商业街、大型商业综合体以及五星级酒店等规划。

黄女士的家就在开发商此前规划建设人工湖用地旁边。“因为我这套房子可以直接看到湖景，所以总价比同小区的其他户型贵了60万元左右。”黄女士的这套房产于2016年购置，当时毛坯均价为1.6万元/平方米。

中国指数研究院百城房价数据显示，2016年，惠州的平均房价单价在8500元/平方米左右。作为惠州房价金字塔顶端的金山湖片区，当时的房价也不超过9000元/平方米。而中央公园项目，即使是不靠湖的平层套房，单价也比周边小区高3000元/平方米以上。

赵女士在2014年以单价7600元/平方米的价格买了中央公园的商品房，当时，该小区周边的房价尚不到5000元/平方米。

交房入住以后，业主发现原本承诺2019年建成使用的人工湖和大型商业中心迟迟没有动工迹象。而近期开发商要改规划的公示公布后，有业主认为开发商存在销售欺诈。有业主到惠州市人民政府网络问政平台上提出申诉意见，认为开发商在房屋销售完成后任意更改规划，与之前销售承诺的不符，存在欺诈销售行为。

记者在中央公园小区看到，原本规划建设人工湖和商业街的区域现在还是一片空地，空地上还停留着前不久准备开工的挖掘机和建筑工人临时搭建的铁皮房。此前惠城区自然资源局公示的最新规划显示，原本规划建设人工湖的区域已经被一片大大小小的商铺所替代。

对于这个规划，不少业主表示，把湖景变成商铺，会降低小区业主的居住环境质量和舒适度体验。根据最新规划，开发商拟建设3.33万平方米的商业。有中介告诉记者，目前中央公园小区二手临街商铺单价在4万元/平方米起步，好一点的位置达到7万~8万元/平方米。

业主跟开发商签订的商品房购房合同附件中，有完整的小区规划图及详细说明。从规划图上可以明显看出，小区2万平方米的人工湖以及环湖商业综合体等规划，并没有公寓、垃圾站区域的规划。

北京志霖律师事务所副主任赵占领律师表示，开发商擅自变更规划的行为已经构成合同违约，应该承担违约责任，具体的形式根据合同而定，一般包括继续履行、解除合同、支付违约金等。因目前变更规划还未通过行政审批，更未具体实施，维持原规划完全具有必要性和可操作性。所以，业主要求维持原规划不仅符合法律规定，也完全合理。

然而，记者发现，在业主提供的购房合同上，并没有开发商违约的相关条款。

新增的公寓

《公示》显示，该小区拟建3栋39层的服务型公寓，计容积率面积大约为9.56万平方米。

根据近期业主在房产中介挂出的价格，目前中央公园二手房的价格最低为1.4万元/平方米，最高则达到了2万元/平方米。根据该小区目前最低的二手房价格计算，这3栋公寓的可售价值超过13.4亿元。目前惠城区的总体均价尚未超过1.3万元/平方米。

此前，记者走访惠州楼市，不少房地产中介告诉记者，金山湖片区现在无新房可卖。在2016~2017年之间，惠州有比较严重的捂盘现象，尤其是金山湖片区，一房难求。这也使得金山湖片区的房价水涨船高。“金山湖片区是现在惠州比较高端的住宅区，但是现在没有什么新楼盘入市。”有中介人员表示。

日前，惠州市自然资源局发布《惠州市金山新天地分区规划（2019-2035）》（征求意见稿）（以下简称《规划》）。

根据《规划》，总用地面积118.29平方公里、预测人口规模75万人的金山新天地片区将打造成“国际滨水新青城、湾区科创新磁极”，加速惠州建设国内一流城市步伐。根据《规划》预测，到2035年金山新天地片区的人口规模为75万人。这意味着接下来，金山湖片区驶入发展快车道。

5月24日，惠州市惠城区自然资源局发布文件，拟征收位于金山湖片区的冷水坑村楼下村民小组105.5亩集体土地，加快对金山湖片区的建设进程。

据了解，对于小区人工湖边商业区域的规划，开发商在2015年曾改过一次。根据开发商2015年修改规划的公示，当时拟新增两栋31层高的“一”字形公寓。而本次修改，把两栋“一”字形的31层公寓变成了3栋“L”型的39层公寓。一位业主表示，目前小区最高的住宅楼也仅仅是33层高，新建公寓的高度远远高于小区内住宅楼的高度，会对小区内业主的景观视线造成影响，且原来的“一”字形变成“L”型，实际上比2015年规划的公寓数量增加了两倍不止。

对于新增的公寓，业主表示担忧，担心新增的公寓住户会占用原本属于小区业主的学位资源。

据了解，惠州市惠城区从2017年开始实行积分入学政策。“我们买房除了看重这个小区的规划外，很重要的一点是学区。学位资源本来就不够，现在还可能新增那么多人来和我们抢。”业主刘女士（化名）表示。

对于业主的担忧，开发商表示，按照目前惠州市相关政策，公寓属商业性质，不能申请学位资格。

对于公寓产品是否可以享受与小区住宅业主同等的积分入户政策，记者发函采访了惠州市政府，截至记者发稿，未获回复。

开发商拟重新规划

在开发商的规划公示出来后，小区大部分业主表示反对。在业主反对的原因中，业主们反复强调，反对在小区内建垃圾中转站。

根据《公示》，开发商拟建小区垃圾转运站及环卫工人休息室228平方米，公共厕所60平方米。对此，业主认为该规划会严重影响小区的环境以及居住舒适度。

“垃圾转运站的味道太大了，不应该建在小区里，离我们业主的住处那么近。”有业主告诉记者，根据开发商修改的规划，垃圾转运站就设在35栋附近，“因此35栋的业主意见最大”。此前，小区不少业主均在家中阳台悬挂横幅表示抗议。不久后开发商便找人进入业主家中，强制拆除业主悬挂的横幅。记者在小区内看到，目前35栋还有一两个横幅在悬挂着。

据此，记者发函采访了开发商深圳市中洲投资控股股份有限公司，对方回复称，根据《惠州市住房和城乡规划建设局PB20180049号规划设计条件告知书》及《惠州市惠城区垃圾转运站布点规划》的要求，该地块内需设置环保型垃圾站、环卫工人休息室及公共厕所。垃圾转运站的设立是按照政府相关文件执行并符合相应规范规定。

除了悬挂横幅，业主多次组织上访。刘女士告诉记者，业主得知该事件后，立刻自发签署了700多份《反对意见函》，向惠城区自然资源局提供反馈意见，希望能够维持原规划。目前，共有两千多名业主签署了《反对意见函》。惠城区自然资源局表示近期举行听证会听取各方意见，但还未确定具体日期。

此前，开发商方面给出取消湖景的理由，表示原人工景观水池为浅水池，无活水注入，参与互动性不强，建成后会面临水体污染及蚊虫滋扰等问题，还可能存在安全隐患。出于安全管理及后期维护的双重考虑，将人工景观水系表现形式优化调整为长约230米的蜿蜒水系和3个约1200~1800平方米的互动广场。

然而，记者在小区内发现，该小区已经分布了好几条蜿蜒水系。业主告诉记者，这是在此前的规划中搭配建设的。

小区业主告诉记者，他们无法认同开发商方面给出的“蚊虫滋扰”等理由，“晚上我们小区里面的蚊子比在水边要多得多”。

7月22日，业主刘女士告诉记者，开发商方面表示他们会撤销原公示进行重新规划。“但我们业主希望可以维持原规划。”

据了解，目前开发商已向政府相关部门申请退档，组织相关单位对该项目设计方案进行专项研讨，开展设计方案的优化工作。

北京志霖律师事务所副主任赵占领律师指出，如果开发商撤回规划更高、重新规划，应该继续遵守销售合同的约定，如重新规划与之前约定不同，应该与广大购房者协商一致方可。

广东法制盛邦律师事务所合伙人李子龙律师表示，在原规划建设不损害公共利益、不违反法律法规的前提下，政府应对维持原规划建设给予支持。