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“房托”紧箍咒生效 7月房地产信托规模环比降4成

“房托”紧箍咒逐渐开始起效，根据用益信托统计，七月房地产集合信托规模为485.35亿环比下降39.53%，同比下降22.81%，降幅明显。

七月房地产信托规模占整个信托规模的42.6%，相比六月时的49.19%，下降了近7个百分点。

7月收益规模双降

根据用益信托的数据，截止到7月28日数据，近5个月（3月-7月）房地产信托发行规模分别是：952.25亿元、889.9亿元、903.89亿元、1084.51亿元、655.78亿元；成立规模分别为：788.99亿元、645.16亿元、713.14亿元、716.51亿元、485.35亿元。从发行规模来看，7月份集合房地产信托环比下降39.53%，同比下降22.81%，降幅明显。

用益信托研究员帅国让告诉21世纪经济报道记者，房地产信托成立规模大幅下降，表明受近期严监管影响（如23号文及部分信托公司房地产业务窗口指导）。信托公司在房地产领域的布局显著放缓，事实上稳定房地产最主要还是防止金融风险。不过帅国让也表示，由于数据信息有一定的滞后性加上相差3个工作日，实际上下降程度可能没有这么大，但下降的趋势已经显现。

另外，数据进一步显示，七月房地产信托规模占整个信托规模的42.6%，相比六月时的49.19%，下降了近7个百分点。

信托的收益也在不断下降，据用益信托数据，截至上周，刚成立的集合信托产品平均年化收益率为7.98%，已连续三周维持在8%以下。7月的整体收益率是8.29%，相比6月的8.3%，也出现微幅下降。

帅国让认为主要是受到市场和监管的双重影响，但积极的财政政策和重视发展直接融资市场也为社会总体融资成本的下降提供了更多空间。 不过。尽管2019年的金融市场政策和环境更加宽松和改善，但并不能很快从根本上改变我国当前金融体系的结构性矛盾。信托依然是我国金融体系的重要补充，是一些企业不可或缺的融资渠道。从这点来说，信托的融资成本是市场选择的结果。

高溢价拿地意愿将降低

2019年上半年房地产企业拿地热情高涨，二线城市、三线城市的成交土地溢价率再度走高，尤其是5月初时，三线城市的溢价率曾高达45%。但是高溢价率有悖于“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标。

高溢价率的背后是房企加杠杆。房企作为资金密集型企业，主要的加杠杆融资需求集中在其满足“432要求”之前，无法获得银行支持。信托资金成本较高，但用途灵活、操作模式多样，恰好满足了房企加杠杆的需求。因此，信托投向房地产行业的余额占比逐季走高。

光大证券张旭表示，对信托房地产融资调控加码，严格执行“控增量”和“432要求”。银保监会对部分信托公司开展了约谈警示，要求将房地产信托业务增量和增速控制在合理水平，且对部分信托公司提出2019年三季度房地产信托规模较二季度“零新增”的自我约束建议。“零新增”意味着，在旧项目完成、相应的信托规模得以释放之后，信托公司方能开展新业务。

张旭认为，从政策的力度上看，相较于近几年的调控，近期对信托的房地产融资业务管控更为严厉。

所谓“432”：“4”是指该项目在信托项目发行时需要保证至少国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证齐全；“3”是该地产类项目的总资金中必须至少有30%的资金来自于融资方；“2”是该地产类项目的融资方至少拥有二级以上（包括二级）的开发资质。

民生证券杨柳判断，涉房信托收紧，更多是心理影响。从房企资金来源来说，资金来源绝大部分来源于销售回款，有息融资仅占较小比例，而其中信托融资所占比例更小。即便地产信托被一刀切全部停止，也只影响房企资金来源的7%，有息融资的16%；而如果只按照现在监管的余额规模控制和禁止参与前融要求的话，实际影响将更小。从对地产投资增速来看，信托新政或将导致全年地产投资增速下降约2.35个百分点。

不过随着各路涉房资金被套上“紧箍咒”，房企高溢价拿地的意愿将被打击，2019年6月以来，土地溢价率已经开始出现回落，预计这种回落的趋势将持续较长一段时间。