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原标题：降杠杆后四度闯关IPO 万创国际规模掣肘难破局

本报记者 刘颂辉 上海报道

随着房地产行业告别“弯腰捡钱”的时代，大型房企争相谋转型，中小房企则不得不接受生存压力问题。在这个过程中，赴港上市成为多家房企曲线融资的方式。

日前，根据香港交易所旗下披露易网站的信息显示，来自安徽省淮南市的物业开发商万创国际有限公司（以下简称“万创国际”）递交了招股书，谋求在香港主板上市。这是公司于5月23日递交的申请失效后的第四次冲刺资本市场。

招股书显示，2015年~2018年，万创国际分别确认收入4.2亿元、7.8亿元、6.3亿元和13.03亿元，分别实现净利润5632万元、5416万元、8300万元以及24032万元。

从最新披露的数据来看，2018年，万创国际营收不断增加，而且资本负债比率也从2017年的1218%降至2018年的180.4%。但是，作为区域性房企，规模受限、业绩来源单一是其未来的痛点之一。此外，报告期内，万创国际与华融资产的债务重组融资金额分别为5亿元、9.87亿元、10.16亿元、5.46亿元，借款实际利率从12.0%~14.0%不等，该借款利率在行业中属于偏高水平。

万创国际由2003年12月联华实业创立的安徽泉山湖置业有限公司（以下简称“泉山湖置业”）重组而来。针对近期运营状况和业绩问题，7月22日，《中国经营报》记者致电致函上述公司，相关负责人并未正面予以回应。

业务集中营收来源单一

招股书显示，目前，万创国际在淮南市拥有泉山湖项目和御香山项目两大开发项目，直到去年11月，公司才将业务扩展至邻近的六安市，开发建设万创东方樾等项目。

截至今年4月底，万创国际旗下拥有土储98.38万平方米，较2018年9月末增长25.01万平方米。其中，开发中物业共80.94万平方米，持作未来开发物业12万平方米，可销售建筑面积为3.21万平方米，可租赁建筑面积为2.24万平方米的未售竣工物业。从目前来看，泉山湖项目依然是公司主要的收入来源。

房企深耕于一处，通常会在本地的开发方面更容易获得多方便利，但是从客观因素上看，房地产业务的风险管控来看，区域越小市场供求逆转越快，抗风险能力更小。

最新披露的财报数据显示，虽然万创国际的毛利率在目前行业中处于较高水平，但其资本负债率在2015~2018年内暴增至1218%，其产权比率也增至600.8%。不过在2018年，几项数据都有明显改善。

万创国际方面表示，是公司在2018年偿还了8.29亿元的借款，导致资本负债率大幅降低。公司的物业发展项目主要位于安徽省，计划未来三至四年在安徽省专注开发住宅物业项目，业务会继续很大程度上取决于该地区物业及金融市场的表现。该等物业市场或会受地区、国家及全球因素影响，当大部分并非公司所能控制及可能包括经济及财务状况、地区市场的投机活动、物业的供需情况、能否为购房者提供替代选择、政府政策、利率及可动用资本。

然而，万创国际融资渠道较为单一，比较依赖于华融资产的债务重组安排。报告期内，万创国际与华融资产的债务重组融资金额分别为5亿元、9.87亿元、10.16亿元、5.46亿元。借款实际利率从12.0%~14.0%不等，该借款利率在行业中属于偏高水平。

事实上，在此之前，于2018年11月登陆港交所，偏安河南一隅的恒达集团控股今日报收1.01港元，低于1.24港元的每股发行价。根基在广东省惠州市，涉外足迹还不多的万城控股今日报收1.34港元，交易也并不活跃。