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原标题：楼市半年报出炉，大分化才刚刚开始

文/熊志

7月29日，中国社科院财经战略研究院发布《中国住房市场发展月度分析报告（2019年07月）》，报告显示，今年6月核心城市房价基本停止上涨，总体实现房价稳定目标。

具体来看，一线城市房价由结构性微涨转变为整体微跌。北京、广州继续稳中微降，其中北京环比微跌0.48%，广州环比下跌0.86%；上海、深圳由小涨转为小跌，其中上海环比微跌0.14%，深圳环比下跌0.98%。另外，准一线及二线城市房价涨速进一步下降；三四线城市房价涨跌互现。

一线微跌，二线涨幅下降，三线涨跌互现，从中可以看到两个大趋势，其一，不同规模等级的城市房价趋势继续分化；其二，整体大盘数据更加企稳，楼市降温明显。这两点跟国家统计局上半年的70城数据比较吻合。70城上半年数据显示，不管新房还是二手房，涨幅全国前列的，都是大理、秦皇岛、洛阳、呼和浩特等三四线城市，一二线城市涨幅整体回落。

一二线城市向来被当作楼市风向标，作为最先感受到政策温度的地方，房价进一步降温在意料之中。

事实上，自房住不炒提出以来，中央层面的调控决心已经多次展露。比如去年年底一次住建部会议上，专门提到2019年要以“稳房价、稳地价、稳预期”为目标。

据不完全统计，上半年全国的楼市调控多达251次，苏州、佛山等热点城市更是被点名预警。像苏州日前进一步扩大了限购、限售的范围，河南开封取消限售令上演一日游，都是地方被“三稳”红线影响弹压的结果。三四线都不敢放开，被重点盯着的一二线城市岂会松绑？

值得一提的是，过去半年多以来，楼市层面一个很热的关键词是“一城一策”，它被普遍视作给了地方充分的自主权。不过我们可以看到，一线三四线城市哪怕率先松绑，也不会光明正大，而一旦被发现，比如菏泽、开封等，往往会收回成命，再次收紧。原因在于，“一城一策”给了地方自主权，同样给了更大的主体责任，这对地方的承压能力是不小的考验。

无论基于上半年的楼市表现，还是各地的调控风向，都印证了那句话，千万不要低估国家稳定房地产市场的决心。而结合上半年房价趋势看，“三稳”的基本面的确实现了，那么下半年来自中长期的走势会如何呢？ 

首先我们得看到，上半年各地的调控政策，一方面相当全面，从限制地价到限购限售，供需两端都进行了调控；另一方面，一些政策手段不是短期性的。比如上半年以来，已经有15次针对房企资金链收紧的政策，包括信托、外债等。融资渠道的收紧，意味着接下来很长时间部分房企将面临资金紧张的问题，不会再轻易高杠杆随便拿地开发，推热楼市。

如此政策高压之下，下半年的楼市大概率将在风平浪静中度过，至少房价大幅度上涨的局面不会普遍出现。哪怕2018年以近五十万的常住人口增量冠绝全国的一线城市深圳，恐怕也很难出现此前那种暴涨的局面。

不过在企稳的大盘之下，不同类型城市的分化还会继续加速，资金的主要流向，头部房企的主要阵地，以及值得投资的地段，仍然会向热点一二线城市收缩。

关于房价的走向，经济学界向来有“短期看政策，中期看土地，长期看人口”的说法。一线城市像北京和上海，城镇化率已经快接近90%，没有多少继续扩张的空间，新增的土地供给将会极为有限，加上两千多万的人口体量，房价长期想要下跌相当困难。

北上广深之外，成都、杭州等热点二线城市，近几年出尽了风头。对这些二线城市来说，城镇化率还有提升余地，像济南更是通过吞并莱芜做大做强，提升首位度。与此同时，在前段时间的抢人大战中，它们同样是最耀眼的存在，西安、杭州、成都、重庆、郑州、佛山、长沙等热点城市，去年的常住人口增量都超过了二十万。

有人气，房价就有上涨的空间，西安是典型的例子。相对来说，那些三四五线城市正面临前所未有的困难局面——城市化后半程，中小城市开始收缩，人口加速向核心城市集聚，那些县城楼盘也能轻松破万的局面，未来将更加难以出现。

市场要素的集聚效应，决定了城市必然会有扩张和收缩，日前的一份调查显示，中国12%的城市已经开始收缩，城市收缩，房子就会卖不动。与此同时，有媒体梳理显示，上半年破产清算的房企多达275家，且大部分集中在三四线城市。

换句话说，中小城市房企的生存空间正在备受挤压，躺着挣钱的时代一去不复返，接下来要想生存下去，必须得提升开发的品质和质量。

而对中小城市来说，本身就没有丰富的产业结构，有限的优势反而是土地资源。过去在经济调整时期，它们稍微卖卖地就能渡过难关，然而现在此路不通，想要靠房地产来对经济进行短期强刺激，将面临着相当高的政策风险。

所以尽管一二线城市上半年房价普遍降温，反倒是部分三四线城市表现火爆，但未来真正的热点可能不在中小城市。关于这点，黄奇帆在日前的演讲中同样表示，今后的热点将集中在三个地区：一是中心城市，二是大都市圈，三是热点城市群。

中心城市、大都市圈、热点城市群，这都是经济增长的核心板块，也是下半年调控要重点盯防的地区。可见楼市的长期表现说到底还是得看经济的底色，那些发展有韧性的城市，不需要将房地产作为刺激手段，但充足的资金和人口，决定了其领先一等的投资价值。