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面对偿债压力 房企将加快去库存

□本报记者 王舒嫄

日前，央行召开银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会强调，严禁消费贷款违规用于购房，加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理。专家表示，房企融资渠道全面收紧，加上下半年将迎来房企债券到期高峰，房企再融资能力将面临考验。未来销售回款将是资金来源的一个主要方面，房企可能更加重视周转率，加速去库存。

防范违规资金进入房地产

谈及此次央行座谈会，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，考虑到后续金融环境可能会有改善，此次会议相当于提前打预防针，防范各类违规资金进入房地产市场。

严跃进表示，本次会议明确了房贷政策的连续性和稳定性，也肯定了个人房贷适度增长的模式。后续政策层面和放贷层面不希望出现大起大落，将以稳定为导向。同时，强化对消费贷、理财资金等方面的管控。虽然表面上部分银行贷款额度较为紧张，但不排除实际过程中仍存在违规资金通过各种渠道流入房地产市场。此外，明确提出对高杠杆经营房企的管控，尤其是对有息负债规模和资产负债率等数据的管控。预计下半年部分房企在发债等方面会比较节制，同时也会积极进行债务的清偿，以降低资金压力。

在信贷方面，中国社会科学院金融所房地产金融研究中心主任尹中立认为，后续银行料减少房地产行业贷款占新增贷款的比例，包括开发贷款和按揭贷款。为了实现这个目标，预计会采取规模及比例控制措施，甚至提高房地产贷款的利率。

交通银行（行情601328，诊股）（03328）首席经济学家连平指出，目前房地产在金融资源中占比较高，主要是居民在房地产方面的融资比例快速上升，未来可能会采取比较谨慎的监管方式。“但对于良性的、合理的需求，比如刚需，改善性的住房需求，银行给予支持是合理的。”

房企偿债高峰将至

近期房企融资政策不断规范，除银行贷款外，5月份以来，监管部门对非标、美元债、ABS等融资渠道逐一进行规范，抑制违规融资的行为。

今年下半年将迎来一波房企债务高峰，特别是境内地产债纷纷到期。据华泰证券（行情601688，诊股）研报统计，2019年8-12月，地产债总计到期量达2106亿元，其中8-10月地产债单月到期金额较大，房企再融资能力将面临考验。

在美元债方面，整体到期压力不大。野村证券首席经济学家陆挺表示，今年下半年房地产企业海外美元债到期规模会从上半年的210亿美元下降到111亿美元。从今年三季度到2020年四季度，房地产企业平均每个季度海外美元债到期规模为84亿美元。

在融资渠道收紧的背景下，房企前期不同的融资渠道会导致受到的影响程度不同。华泰证券研报表示，融资行为的规范将导致房企融资能力分化加剧，前期对于非标、美元债、ABS融资的依赖度高的房企面临的冲击更大，此时企业的内生现金流和在手资源变得尤为重要。

加快销售回款

7月，粤泰股份、新城控股、泰禾等多家房企发布公告出售现有项目套现以缓解当前公司流动性面临的困难。多位专家认为，多路径开拓融资渠道是下半年房企的重要任务。

某信托公司房地产金融部门负责人表示，房企要根据国家宏观政策，适时调整企业经营策略，可以采取合作开发、转让项目股权等方式应对发展困境。严跃进预计，未来房企在债权融资方面会相对保守，那些不增加债务压力、更偏股权方面的融资行为相对会增多。

华泰证券研报指出，自有资金是企业偿债的基础保障，现金较为充裕的房企资金周转压力相对更小。提高内生性造血能力，加快销售回款是债务滚动的关键，特别是对于融资能力较差的房企。

在刺激销售加速回款方面，严跃进表示，房企需要强化降价促销策略。此外，还可以通过积极与分销渠道加强联系，提高佣金比例，实现项目客源的快速聚集。在内部继续加大考核，尤其是设定更明确的销售指标，也需要建立更科学的去库存策略。